꼬마빌딩 감정평가사업의 대상,선정기준,예산
안녕하세요, 여러분의 상속세전문가 진심상속세 배남수 세무사입니다.
이번에는 상속재산의 평가 중 2020년부터 시행되어온 일명 꼬마빌딩 감정평가사업, 정식명칭은 “비주거용 부동산 감정평가사업”에 대해서 알아보겠습니다.
1. 제도 도입 배경
지상 3~5층 정도의 중소형 빌딩(흔히말하는 꼬마빌딩)으로 수익형 부동산은 자산가들에게 높은 인기를 끌고 있었습니다. 서울 등 수도권의 꼬마빌딩의 경우 보유기간 동안의 투자수익률도 높았지만, 상속・증여세 계산시 평가액을 산정하는 경우 평가기간 내에 시가(매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매ㆍ공매가격)이 없는 경우, 기준시가로 평가하는 경우가 많았기 때문입니다.
수도권 꼬마빌딩의 기준시가는 시세 반영률이 60%내외에 불과하여, 상속・증여세를 줄일 수 있는 장점이 부각되니, 다른 자산(시세반영률이 높은 아파트 등)에 비해 과세형평성이 문제가 되었습니다.
이런 문제점을 인식한 정부는 2019년 상속세및증여세법(시행령)을 개정하여 평가기간 이후 법정결정기한까지 감정평가액을 시가로 인정받을 수 있는 법적기반을 마련하였고, 2020년부터 본격적으로 꼬마빌딩에 대한 상속・증여재산 평가시 과세관청에서 감정평가를 실시하여 이를 바탕으로 과세하고 있습니다.
감정평가가 실시되면서, 꼬마빌딩에 대한 상속・증여재산 평가시 시세 반영률이 평균적으로 80%를 상회하게 되면서, 납세자들의 상속(증여)세 부담은 늘어나게 되었습니다.
2. 평가대상
① 비주거용 부동산(꼬마빌딩)
② 나대지 : 대(垈)지, 공장용지, 주차장, 주유소 용지, 창고용지, 잡종지와 그 외의 지목 중 위 용도로 사용하는 경우
③ 부동산과다보유법인이 보유한 부동산
이 제도의 정식명칭은 “비주거용부동산 감정평가사업”이며, 제도 시행의 보도자료 제목은 “상속・증여세 과세형평성제고를 위한 꼬마빌딩 감정평가사업”입니다.
그 대상은 기본적으로 “꼬마빌딩(비주거용 부동산) 뿐만 아니라 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)와 부동산과다보유법인이 보유한 부동산”을 그 대상으로 하고 있습니다. 시행초기 개인의 상속・증여세 위주로 감정평가를 실시하다가, 부동산과다보유법인이 보유한 부동산에 대해서도 감정평가 대상을 넓히고 있습니다.
그리고, 주의할 점은 다른 상속재산에 대해서도 국세청이 감정평가를 실시할 수 있다는 점입니다. 왜냐하면, 국세청의 업무처리는 규정인 “상속세및증여세사무처리규정”에 국세청이 실시하는 감정평가의 대상을 다음과 같이 ‘상속세 및 증여세가 부과되는 재산에 대해 감정평가를 실시할 수 있다’고 폭넓게 규정해 놓았기 때문입니다.
따라서, 비주거용 부동산 감정평가의 대상이 아닌 주거용 부동산에 대해서도 경우에 따라서 국세청은 감정평가를 실시할 수 있는 것입니다. 예를들어, 기준시가와 시가의 차이가 큰 고급 주거용 건물에 대해서도 국세청은 감정평가를 실시할 수 있으므로 주의해야 할 것입니다.
3. 선정대상 기준
“비주거용부동산 감정평가사업”의 대상 선정을 위해, 국세청은 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가(최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값)를 산정할 수 있도록 하고, 그 아래의 기준을 고려하여 감정평가 대상을 정하도록 하고 있습니다.
| 1. 추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액
(이하 “보충적 평가액”이라 한다)의 차이가 10억원 이상인 경우 2. 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율*이 10%이상인 경우 * [(추정시가-보충적평가액) / 추정시가] |
4.연간 감정평가 예산,추정 감정평가 건수
국세청의 “비주거용부동산 감정평가 사업”의 예산은 2020년 19억, 2021년 50억을 배정받은 후 22년 46억, 23년은 약 45억을 배정받고 있습니다. 건수의 경우 국세청이 실제로 실시한 건수를 확인할 수 없지만, 예산배정에서 국세청이 추정한 건수는 다음과 같이 추정할 수 있습니다.
감정평가 건수가 602건이며, 1개 평가대상 물건에 2개의 감정평가법인에 의뢰하게 되므로 “비주거용부동산 감정평가 사업”의 대상이 되는 상속・증여세 과세물건은 300건으로 추정되지만, 이는 예산배정을 위한 추정치일 뿐이며, 실제 감정평가대상의 가액은 100억 이상이나 미만인 경우도 많으므로 실제 감정평가가 진행되는 건수는 300건과 다를 수 있습니다.
□ 2022년 비주거용 부동산 등 감정평가사업에 대한 감정평가 예상물량 산출내역
| [ 비주거용 부동산 감정평가사업 근거 규정 ]
상속세 및 증여세 사무처리규정 [2023. 07. 03. 국세청훈령2580] 제1조의 2 【정의】 16.“비주거용부동산등”이란 다음 각 목에 따른 재산을 말한다. 가. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제2조에 따른 비주거용 부동산(토지와 건물 등의 일부를 상속ㆍ증여하는 경우를 포함하며, 법 제61조 제1항 제3호에 따라 국세청장이 고시한 오피스텔 및 상업용 건물은 제외한다) 나. 나대지(지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지)로 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조에 의한 대(垈)지, 공장용지, 주차장, 주유소 용지, 창고용지, 잡종지와 그 외의 지목 중 위 용도로 사용하는 경우를 포함한다. 17.“비주거용 부동산 감정평가 사업”이란 상속세 및 증여세 부과대상이 되는 비주거용 부동산등에 대해 지방국세청장 또는 세무서장이 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 과세하는 사업을 말한다. 제72조 【감정평가 대상 및 절차】 ① 지방국세청장 또는 세무서장은 상속세 및 증여세가 부과되는 재산에 대해 시행령 제49조 제1항에 따라 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 평가할 수 있다. 다만, 비주거용 부동산 감정평가 사업의 대상은 비주거용부동산등(「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 부동산과다보유법인이 보유한 부동산 포함)으로 한다. ② 지방국세청장 또는 세무서장은 다음 각 호의 사항을 고려하여 비주거용부동산 감정평가 대상을 선정할 수 있으며, 이 경우 대상 선정을 위해 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가(최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값)를 산정할 수 있다. 1. 추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 “보충적평가액”이라 한다)의 차이가 10억원 이상인 경우 2. 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상[(추정시가-보충적평가액)/추정시가] 인 경우 |
